这届园区，决心拼产业

市场承压，产业园区进入淘汰赛

2025年，即便是一线城市的顶尖园区，也面临不小的经营压力。

机构数据显示，在北京市场，一季度，全市商务园区平均租金报价环比下降至143.8元/月/平方米，创历史最大单季跌幅，全市商务园区空置率环比上涨1.4个百分点至25.1%。

在上海市场，产业园区租金降幅明显，全市平均租金环比下降2.4%至3.32元/天/平方米，空置率环比上升1.2个百分点达28.9%。

根据多单产业园区基础设施公募REITs披露的一季报，与往年同期相较，底层资产的出租率、平均租金水平、租金收缴率均不同程度承压，甚至有明星园区的出租率来到「7字头」，量价齐跌的市场态势隐现，园区的资产价值出现显著分化。

告别普遍增长，内外变化推动产业园区迈入残酷的淘汰赛进程。

宏观方面，过去较高的整体经济增速以及相关政策支持，为产业园区的发展创造了有利的外部条件，如今伴随国内外政治、金融、贸易、产业环境的诸多变化，中国经济发展向新阶段过渡，市场的不确定性急剧上升。行业内部，源源不断的新项目入市还在推动园区体量持续膨胀，根据观点指数研究院的最新统计，全国产业园区总量突破8万家，2025年总供应量将突破62亿平方米。

在此背景下，供需失衡、同质化竞争引发的内卷让「挖墙脚式招商」、「候鸟式迁徙」盛行，进一步压缩了园区本就不丰厚的利润空间。

生死竞速，头部企业竞相谋变

生死时速，仅靠招商一线单打独斗已经难以改写困局，头部园区运营商纷纷从顶层设计着手，推动体系化变革。

张江高科提出打造「科技产业投资控股集团」，以技术能级更高端、产业特征更明显、上下游协同更高效的特色产业园区为核心，积极布局半导体、新能源等高景气赛道，加强产业投资、产业培育的力度。2024年，张江高科实现归母净利润9.71亿元；2025年一季度，张江高科净利润增长近1.5倍。直投＋基金＋孵化器的模式是其穿越行业风暴的关键。

招商蛇口产业园区坚定从「物理空间运营商」向「产业发展运营商」的战略转型，提出发力五大新兴产业赛道、联合共建创新中心、强化科技投资产业、锻造资产管理能力、打造特色主题园区等举措。

作为民营园区的规模之王，联东U谷近年来全面向服务和科技转型，用数字化重塑产业组织和园区运营的核心能力。

毫无疑问，这股转型潮里，各运营商先天禀赋不同、发力侧重点各异，但共识是立足空间、躬身入局，向新质生产力靠拢、深度参与未来产业的成长，进而培育自身的新增长曲线。

作为央企中粮旗下的地产平台，大悦城控股在产业领域也是新质红利的探路者和受益者。

逆势突围，大悦城的产业密码

在红海下入市，坐落在「中国药谷」大兴生物医药基地的「中关村（大兴）细胞基因治疗产业园」走出了独立行情。

信息显示，中关村（大兴）细胞基因治疗产业园是北京市首个聚焦细胞基因治疗（CGT）产业的特色产业园区，2024年9月开园，由大悦城控股产业团队全面运营。

园区地处大兴生物医药产业基地核心区门户位置，占地面积115亩，规划容积率1.5，总建筑面积约13万平方米，包括1.2万平方米的孵化空间、2.5万平方米的加速空间、7万平方米的产业化空间，以及近1万平方米的园区生活配套空间。

▲中关村（大兴）细胞基因治疗产业园

截至2025年5月，园区已引入企业47家，包括12家国家高新技术企业、9家专精特新中小企业，1家瞪羚企业，2家专精特新小巨人，涉及1位诺奖、8位院士，拥有144项发明专利，23项实用专利、27个1类在研新药、起草或参与制定团体标准、行业标准规范10余项。园区整体产业集中度达90%。

其中，落户园区的「马歇尔生物医学中心」由诺贝尔生理医学奖获得者Barry J. Marshall教授在北京发起筹建，是致力于生物医学前沿科学研究和疫苗新药创新成果转化的新型研发机构；剂泰医药专注RNA药物和小分子新药药物递送；普华赛尔建立了免疫细胞及干细胞研发关键技术平台；五加和是腺相关病毒（AAV）包装系统发明者之一；格林锐意专注于化学创新药以及仿制药开发及申报……

这些企业在中关村（大兴）细胞基因治疗产业园集聚、协作，既助推了园区发展，也点燃了千亿级新兴产业集群的未来图景。

为何能逆势突围？面向「未来」进行精准、差异化的产业定位是园区关键之一。

医药健康作为北京三大万亿级产业集群之一，长坡厚雪。2025年一季度，北京医药健康和以芯片为主的工业品制造业成为季内新租引擎，需求占比超85%，反映了行业潜力。

在这之中，细胞基因治疗是近年来行业内最具颠覆性的技术之一，被称为医药健康的「第三次革命」，有望诞出创新药巨头，是北京大力布局的20个未来产业细分领域之一。

基于此，中关村（大兴）细胞基因治疗产业园的精准「卡位」，不但填补了北京细胞基因治疗专业园区的空白，还补齐了北京医药健康产业的细分版图，塑造自身独特的产业竞争力。

和「中国药谷」同频共振，最大程度释放片区协同效率，是园区首战告捷的另一个「密码」。

大兴生物医药基地是中关村国家自主创新示范区生物医药产业专属发展空间，园区目前集聚了多家国家级药政检测与药物研发机构，吸引了世界500强和全球领先技术的高科技企业入驻园区，入区企业已达4000余家，是国家发展高端医药健康产业、科技创新的重要承载区，拥有「北京国家生物产业基地」、「国家新型工业化产业示范基地」等一系列称号。

大兴生物医药基地正积极布局细胞基因治疗这一新兴赛道。信息显示，大兴医药基地已建成全国最大的外泌体CDMO平台、北方最大的细胞基因治疗CDMO平台、全市最大的核酸药物共性技术平台，聚集了艺妙医疗、贝来药业、恩泽康泰等前沿企业，推动CAR-T、TIL、iNKT等免疫细胞药物、间充质干细胞药物及AAV病毒载体基因药物等各个技术路线落地转化。

在浓厚的产业氛围中，企业不出园区，就可以实现上下游供应链的紧密衔接，公共技术平台、服务平台的便捷共享，审批、监管的无时延畅达，研发和生产效率大大提升。

同时，大悦城产业的全方位运营是企业愿意来、留得下的有力保障。

大悦城控股产业已布局7个省份10个城市，旗下有中粮健康科技园、中粮（福安）机器人科技园、中粮创芯研发中心、成都天府中心、眉山加州智慧城等项目，总开发运营面积252万平方米，在产品运营、资源链接、整合赋能等方面，形成了一套成熟的园区服务体系。

▲大悦城控股产业布局

2025年1月，8个CGT项目在中关村（大兴）细胞基因治疗产业园进行了路演；园区公共服务空间日常提供共享展厅、共享报告厅、共享会议室、企业服务窗口等功能……这些都是大悦城产业服务的侧面。不止步于「工作」，园区还配置有食堂、商务餐饮、人才公寓、健身房、咖啡馆、便利店等，满足园区工作者多样化的需求。这些共同塑造了一个集工作、生活、休闲于一体的理想环境。

一年出生态，逆势聚企业，中关村（大兴）细胞基因治疗产业园的探索表明，在这个赛季，精准定位锚定新质产业、区域协同锻造集群效率、专业运营服务「未来」企业，或许是产业园区破局的一条有效路径。